Il calcolo
Una casa costa CHF 2'480'000 e rende CHF 96'000 di pigione all’anno: 2'480'000 ÷ 96'000 = fattore 25.8. Chi compra paga 25.8 pigioni annue. Il reciproco è il rendimento lordo: 1 ÷ 25.8 = 3.9 %.
Prezzi d’acquisto delle case plurifamiliari · 26 cantoni
Quanto costa una casa plurifamiliare. Cantone per cantone.
Prezzo del terreno, fattore d’acquisto, rendimento lordo e tassa di trapasso per tutti i 26 cantoni, ordinati per prezzo del terreno. Fonti ufficiali, nessuna registrazione, nessuna e-mail.
La tabella principale · ordinata per prezzo del terreno
Il libro mastro dei cantoni.
| Cantone | Terreno edificabileCHF/m² | Fattore d’acquisto× pigione annua | Rendimento lordousuale | Imposta di trapasso% del prezzo |
|---|---|---|---|---|
| Zug ZG | 4'200 | 32.3× | 3.1 % | nessuna |
| Genf GE | 3'500 | 33.3× | 3.0 % | 3.0 % |
| Basel-Stadt BS | 2'800 | 29.4× | 3.4 % | 3.0 % |
| Waadt VD | 1'800 | 28.6× | 3.5 % | 3.3 % |
| Basel-Landschaft BL | 1'505 | 24.4× | 4.1 % | 2.5 % |
| Zürich ZH | 1'500 | 30.3× | 3.3 % | nessuna |
| Schwyz SZ | 1'500 | 29.4× | 3.4 % | nessuna |
| Luzern LU | 1'200 | 27.8× | 3.6 % | 1.5 % |
| Nidwalden NW | 1'100 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| St. Gallen SG | 1'000 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| Aargau AG | 950 | 25.6× | 3.9 % | nessuna |
| Bern BE | 900 | 25.0× | 4.0 % | 1.8 % |
| Obwalden OW | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.5 % |
| Tessin TI | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.4 % |
| Graubünden GR | 800 | 25.0× | 4.0 % | 2.0 % |
| Freiburg FR | 800 | 24.4× | 4.1 % | 3.0 % |
| Thurgau TG | 800 | 23.8× | 4.2 % | 1.0 % |
| Schaffhausen SH | 700 | 23.8× | 4.2 % | nessuna |
| Solothurn SO | 650 | 23.3× | 4.3 % | 2.2 % |
| Appenzell A. Rh. AR | 600 | 22.7× | 4.4 % | 2.0 % |
| Appenzell I. Rh. AI | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.0 % |
| Wallis VS | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.3 % |
| Uri UR | 550 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Glarus GL | 500 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Neuenburg NE | 500 | 21.7× | 4.6 % | 3.3 % |
| Jura JU | 150 | 22.2× | 4.5 % | 2.1 % |
Tassa di trapasso: aliquota tipica per chi compra una casa plurifamiliare, inclusi i consueti supplementi comunali. I cantoni senza imposta riscuotono emolumenti del registro fondiario e spese notarili.
- 150–4'200
- CHF/m² di terreno, dal cantone più conveniente al più caro
- 20–33×
- Fattore d’acquisto (pigioni annue)
- 3.0–4.9 %
- Rendimento lordo
- 0–3.3 %
- Tassa di trapasso all’acquisto
La prossima scrittura
E il vostro immobile?
Il valore cantonale è una media su comuni molto diversi. Per l’indirizzo concreto il modello calcola con nove registri ufficiali — in circa due minuti, senza registrazione e senza e-mail.
Esempi: · · ·
Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Risultato immediato
Pos. 01 · Metodo
Il fattore del prezzo d’acquisto, spiegato in 30 secondi.
Il prezzo d’acquisto diviso per la pigione annua. Nient’altro. Ed è esattamente per questo l’indicatore più onesto per gli immobili a reddito.
| Prezzo d’acquisto | CHF 2'480'000 |
| Pigione annua (netta) | CHF 96'000 |
| Fattore d’acquisto | 25.8 |
| Rendimento lordo (reciproco) | 3.9 % |
Perché non CHF/m²?
Il prezzo al metro quadrato confronta la superficie, non il reddito. Due case con la stessa superficie possono differire massicciamente nel reddito locativo. Una casa plurifamiliare si valuta con il reddito — per questo il mercato conta in pigioni annue, non in metri quadrati.
Aiuto alla lettura
Fattore 20 significa: conveniente rispetto al reddito, tipico della metà inferiore della tabella qui sopra. Fattore 33 significa: caro rispetto al reddito, tipico dei cantoni più costosi. L’ampiezza in Svizzera: da 20 a 33.
Pos. 02 · Lettura
Come leggere la tabella senza ingannarsi.
Quattro colonne, quattro domande diverse. Chi le confonde trae le conclusioni sbagliate.
Prezzo del terreno (CHF/m²)
150–4'200Dice quanto costa il terreno, non la casa. La fascia va da 150 a 4'200 CHF/m² — fattore 28 fra il cantone più conveniente e il più caro. All’interno di un cantone il valore varia ancora molto; la tabella mostra il valore indicativo cantonale.
Fattore d’acquisto e rendimento lordo
25× ≙ 4.0 %Due facce dello stesso numero: fattore 25 corrisponde al 4.0 % di rendimento lordo. Se sale l’uno, scende l’altro. Per il confronto fra cantoni il fattore è la grandezza più rapida.
Imposta di trapasso
0–3.3 %Si paga una sola volta all’acquisto: dallo 0 al 3.3 % del prezzo, a seconda del cantone. Con un prezzo di CHF 2'000'000 sono fra CHF 0 e CHF 66'000 — abbastanza per separare due offerte altrimenti uguali.
Pos. 03 · Dalla tabella all’indirizzo
I valori cantonali mostrano la direzione. Il vostro indirizzo mostra il prezzo.
Per un immobile concreto calcoliamo con registri ufficiali invece che con medie: nove fonti, quattro strati di valutazione, ogni valore intermedio con la sua fonte.
- 1REA / MADD
- 2Misurazione ufficiale
- 3Catasto RDPP
- 4Rilevazione strutturale UST
- 5Censimento delle abitazioni vuote
- 6Catasto del rumore
- 7Classi di servizio TP dell’ARE
- 8Prezzi cantonali del terreno
- 9Trapassi
Valore di reddito in quattro strati, ±20 %
Il modello calcola il valore di reddito in quattro strati ed espone una fascia onesta di ±20 %. Valori al punto esatto li promette solo chi non mostra le proprie fonti.
Due minuti, nessuna e-mail
Inserire l’indirizzo, leggere il risultato con il modello 3D, stampare il certificato. Senza registrazione, senza e-mail, in tedesco, francese e italiano.
Pos. 04 · Inquadramento
Quando la tabella basta — e quando no.
Per orientarsi: questa pagina
Confronto cantonale, fattore, carico fiscale. Gratuito, immediato, senza dati personali.
SaldoCHF 0
Per l’immobile: la valutazione
Calcolo preciso all’indirizzo da nove registri, con modello 3D dell’edificio e certificato stampabile, in circa due minuti. Su richiesta una persona ricontrolla il risultato — l’analisi di dettaglio è gratuita.
SaldoCHF 0
Per banca e tribunale: la perizia
Una perizia del valore venale secondo SIA/SVKG costa sul mercato da CHF 1'000 a 4'000 e richiede giorni. Resta la via giusta quando è richiesto un documento giuridicamente vincolante. Per tutto ciò che viene prima c’è questa pagina.
MercatoCHF 1'000–4'000
Pos. 05 — Domande
Domande frequenti.
Quanto costa una casa plurifamiliare al metro quadro?
La domanda porta fuori strada quando si parla di immobili a reddito. Si paga il reddito, non la superficie: due edifici con 1’000 m² abitabili ciascuno possono differire di metà nel prezzo se uno è affittato stabilmente sotto mercato. Il prezzo al metro quadro serve come cifra di controllo alla fine — nei centri svizzeri sta fra 8’000 e 14’000 franchi, in campagna fra 3’000 e 5’000.
Quanto vale il fattore d’acquisto per una casa plurifamiliare?
Il fattore è l’inverso del rendimento lordo. Il tre per cento corrisponde a 33 volte il reddito locativo annuo, il quattro per cento a 25 volte, il cinque per cento a 20 volte. A Zurigo e a Zugo si paga da 28 a 35 volte, nei comuni rurali da 16 a 22. La tabella qui sotto mostra il livello per cantone; il valore per il vostro comune concreto si ottiene inserendo l’indirizzo.
Dove costano di più le case plurifamiliari in Svizzera?
Sul lago di Zurigo, a Zugo e nelle città di Zurigo, Ginevra e Zugo stesse. Lì i rendimenti lordi per immobili abitativi stanno sotto il 3 per cento, il che significa prezzi alti a parità di reddito. I più convenienti sono i comuni del Giura, del Vallese fuori dalle località turistiche e parti del canton Berna.
Da dove vengono i prezzi?
Prezzi del terreno dalla statistica ufficiale dei cantoni, livelli di pigione dalla rilevazione strutturale dell’Ufficio federale di statistica, livelli di rendimento dalle fasce pubblicate e dalle offerte osservate di continuo. Ogni cifra porta la sua fonte; dove per un comune i dati sono troppo pochi, è scritto lì invece di una cifra inventata.
Ogni quanto si aggiornano i numeri?
Prezzi del terreno e livelli di pigione seguono le pubblicazioni ufficiali, quindi annualmente. Le offerte osservate arrivano di continuo. La data dell’ultimo aggiornamento sta sopra la tabella.
Un prezzo richiesto è equo?
Calcolate il fattore d’acquisto: prezzo richiesto diviso il reddito locativo annuo senza spese accessorie. Se sta nettamente sopra il valore del vostro cantone, state pagando qualcosa di diverso dal reddito — riserva edificatoria, posizione, stato dei risanamenti. A volte a ragione, spesso no.
Pos. 06 · Editrice
Chi calcola qui.
mfhpreis.ch è un’offerta di egoysta AG, Obergasse 24, 8854 Galgenen. Gli indicatori provengono da fonti ufficiali; lo stato dei prezzi del terreno e dei rendimenti sta come timbro direttamente sulla tabella.
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Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
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La valutazione prosegue comunque.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhpreis li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare. Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. mfhpreis è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
L'analisi dettagliata, calcolata da persone
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhpreis. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhpreis.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhpreis solo con l'invio del modulo.
Il Suo valore di riferimento—